Xác định giá đất theo nguyên tắc “giá công bằng”

Phóng viên Báo Hải quan đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam xung quanh vấn đề này.

Ông có ý kiến gì về bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Từ Luật Đất đai năm 1983 đến Luật năm 1993 là một bước nhảy vọt về đổi mới tư duy, nhưng từ đó đến Luật 2003 lại là một bước rối rắm tư duy, còn nay đến hẹn “mười năm” sửa Luật, đọc bản Dự thảo tôi cảm thấy lần này là bước dậm chân tại chỗ, chỉ chú trọng việc nhỏ, không đủ tầm nhìn.

Mối quan hệ giữa đất đai với đô thị hóa, phát triển và quản lý đô thị được đánh giá chưa đồng bộ. Đặc biệt là quy định về tiền sử dụng đất. Theo qui định hiện hành thì tiền sử dụng đất lại chỉ thu với những trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do thiếu căn cứ khoa học nên việc xác định tiền sử dụng đất cũng thiếu cơ sở.

Điều này sẽ không phát triển được sản xuất, không khuyến khích thu hút vốn đầu tư. Giá đất cũng không thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, vì sẽ bóp chết sản xuất, mà phải tính sao cho sản xuất phát triển được để có sản phẩm bán ra và có lãi. Vì vậy, nên xoá bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chuyển sang hình thức thuê đất, bỏ khái niệm tiền sử dụng đất, ban hành một loại thuế điều tiết khoản địa tô chênh lệch phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đặc biệt giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng phục vụ sản xuất, không thể đơn giản chạy theo giá thị trường.

Việc xác định giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. Theo ông nên xác định như thế nào là phù hợp và cân bằng được lợi ích giữa DN và người dân?

Thực tế những năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng, nên việc quy định giá đất sát với giá thị trường rất khó khả thi. Giá bồi thường đất không nên quy định nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng mảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định. Mỗi người đều có một tiêu chí và quan điểm khác nhau về việc xác định mức giá thị trường

Vì vậy nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc giá công bằng, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích cho dự án phát triển đất đem lại. Chẳng hạn, tôi lĩnh được đền bù, ít nhất cũng phải tái tạo được tài sản tại một địa điểm tương tự. Nếu không có điều này thì không công bằng. Lợi ích của DN và người dân phải được phân chia phù hợp, tạo được lợi ích cho cả 2 phía.

Việc định giá đất không thể đạt tuyệt đối 100% với giá thị trường song Nhà nước nên có các công cụ để "kéo" giá đất gần nhất với giá thị trường, không nên để mức chênh lệch quá xa. Và hãy để thị trường làm công việc định giá thay cho Nhà nước để có được mức giá sát với thực tế hơn.

Ngoài ra Luật Đất đai cũng cần phân biệt thị trường sơ cấp và thứ cấp. Vì hai thị trường này khác nhau, nên giá khác nhau, nhưng Việt Nam thường quy định thị trường sau lấy giá thị trường trước để bồi thường khiến cho giá năm sau luôn cao hơn năm trước.

Cơ chế thu hồi đất hiện nay đang có nhiều kẽ hở, tạo điều kiện cho tham nhũng và lạm quyền của một số cán bộ biến chất. Nhất là đối với những người dân bị thu hồi đất mà không hề vi phạm pháp luật?

Hai vấn đề đang gây khá nhiều bức xúc trong xã hội hiện nay là vấn đề thu hồi đất và cơ chế bồi thường đền bù. Giá đất đền bù trong việc dịch chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Hiện nay trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang thực thi 3 cơ chế thu hồi đất là thu hồi theo dự án, thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo thỏa thuận. Những cơ chế này từ lâu đã bộc lộ sự yếu kém và thiếu minh bạch là nguyên nhân của phần lớn những vụ tiêu cực về đất đai.

Cơ chế thu hồi đất hiện nay cũng đang khiến quyền của người sử dụng đất không được bảo vệ chặt chẽ. Chúng ta không nên xem người có đất bị thu hồi là người bị thiệt hại mà phải xem họ là những người góp đất vào sự phát triển chung, do đó ngoài phần tiền được bồi thường, họ còn phải được hưởng lợi ích từ sự phát triển như vậy mới công bằng với người bỏ vốn cho phát triển.

Đặc biệt, Nhà nước nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi xóa bỏ tâm lý bị tước đoạt. Việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính như Luật Đất đai 2003 và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là một hình thức kỷ luật nghiêm khắc và vô lý nếu người dân bị thu hồi đất mà không hề vi phạm pháp luật. Vì vậy, việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính chỉ được áp dụng trong các trường hợp đặc biệt. Đó là do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện; do việc trưng mua không thực hiện được theo quy định. Giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng phải khác với giá bồi thường khi thu hồi.

Xin cảm ơn ông!

Xuân Thảo (ghi)