Thách thức của M&A bất động sản tại thị trường mới nổi

Thị trường BĐS Việt Nam hấp dẫn cho hoạt động M&A. ẢNh: H.Anh.

Theo bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam, Công ty JLL Việt Nam, nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ với tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ và tiềm lực tăng trưởng vốn đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam không ngừng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH BĐS Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong dự án nhà ở tại Quận 2.

Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với đối tác Nhật Bản trong một thương vụ liên doanh 50-50 nhằm phát triển các dự án nhà ở của Nam Long.

Theo bà Khanh Nguyễn, mặc dù các hoạt động M&A ghi nhận mức kỷ lục trong những năm gần đây, quá trình để thực hiện giao dịch thành công tại một thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức.

“Theo quan sát của chúng tôi, một thương vụ thông thường mất ba đến sáu tháng để hoàn thành, tuy nhiên, quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là hai hoặc ba năm”, bà Khanh Nguyễn nói.

Có nhiều nguyên nhân cho vấn đề này, đầu tiên phải kể đến là việc tìm kiếm nguồn cung BĐS phù hợp có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn. Đặc biệt là tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin, nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách để đạt được mục tiêu.

Tiếp theo là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến.

Cán cân cung cầu cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn nội địa muốn tranh miếng bánh thị trường.

Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại các khu bất động sản nóng như phía Đông và Nam TP.HCM, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, Quận 9 và Quận 7, hoặc khu trung tâm tài chính của Quận 1, cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt.

Cuối cùng là danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao. Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực từ tất cả các bên liên quan.

Từ một số thách thức nói trên, đại diện JLL có khuyến nghị cho các nhà đầu tư trong các thị trường đang phát triển.

Theo đó, cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán, thực hiện thẩm định kỹ lưỡng để xác định tất cả các rủi ro tiềm ẩn, làm việc với các cố vấn địa phương có kinh nghiệm và chuyên nghiệp, tận dụng kiến thức và khả năng của họ để hỗ trợ đàm phán và giải quyết các vấn đề phát sinh.