Sụt giảm nguồn cung bất động sản: Nguồn cơn do đâu?

	Sẵn sàng xử lý hình sự những dự án bất động sản có dấu hiệu lừa đảo
	Cả nước có hơn 32 nghìn giao dịch bất động sản thành công trong 6 tháng
	TPHCM khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ
	Nhiều mối lo cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh
	TPHCM: Nguồn cung căn hộ tiếp tục xu hướng giảm trong quý 2/2019
	TPHCM: Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nguồn cung sản phẩm BĐS cũng như lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2019 giảm mạnh so với 2018. Ảnh: H.A.

Quy mô thị trường sụt giảm

Theo số liệu vừa được Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam cập nhật, tính chung trong 6 tháng đầu năm trên thị trường có hơn 50.000 sản phẩm BĐS nhà ở được đưa ra thị trường, trong số đó giao dịch thành công hơn 32.000 sản phẩm. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2018, nguồn cung sản phẩm BĐS ra thị trường cũng như lượng giao dịch BĐS thành công trong 6 tháng đầu năm nay đều sụt giảm so với cung kỳ năm 2018. Sự sụt giảm này đều diễn ra tại hai thị trường BĐS lớn của cả nước là Hà Nội và TPHCM.

Trong đó, thị trường TPHCM có sự giảm sút mạnh nhất với lượng cung BĐS nhà ở 6 tháng qua chỉ đạt hơn 10.700 sản phẩm, chỉ bằng 39,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng với đó, lượng giao dịch BĐS nhà ở 6 tháng đầu năm 2019 tại thị trường này cũng chỉ đạt 8.560 sản phẩm, bằng 46,8% so với cùng kỳ năm 2018. Còn tại Hà Nội, tính chung cả 6 tháng đầu năm 2019 lượng cung bất động sản nhà ở đạt 12.976 sản phẩm, chỉ bằng 76,05% so với cùng kỳ năm 2018. Lượng giao dịch BĐS nhà ở trong nửa đầu năm chỉ đạt 8.899 sản phẩm, bằng 68,9% so với cùng kỳ năm 2018.

Cùng với việc giảm nguồn cung, đại diện Hội Môi giới cũng thông tin, trên hai thị trường chính là Hà Nội và TPHCM thì nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án như: Vinhomes Smart City, Vincity Ocean Park, Imperia Sky Garden, Shunshine City, Roman Plaza (Hà Nội) và Vinhomes Grand Park, Shunshine City Sài Gòn, Alpha King, Manhattan... (TPHCM). Riêng nguồn cung mới sản phẩm condotel, trong 6 tháng đầu năm nguồn cung phân khúc này tương đối thấp, sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu vẫn từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán với tổng số căn đạt 11.855 căn, tuy nhiên tính hấp thụ chỉ đạt 25% với khoảng 2.900 căn được giao dịch. Nguồn cung mới hạn chế do việc chậm triển khai các thủ tục dự án và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm này.

Lý giải nguyên nhân của sự giảm sút nguồn cung trên thị trường BĐS thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, một trong những nguyên nhân của sự sụt giảm là do chính sách giảm tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Không chỉ ảnh hưởng tới việc phát triển các dự án nhà ở nói chung, việc siết tín dụng BĐS cũng ảnh hưởng tới phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khi siết tín dụng dẫn tới gần như phân khúc nhà ở xã hội không có vốn để phát triển, trong khi đó nhu cầu phân khúc này rất lớn. Nguồn vốn cho loại hình này theo chính sách đưa ra rất nhỏ giọt, năm 2018 chỉ là 2.000 tỷ đồng, rất nhỏ so với 30.000 tỷ đồng giai đoạn trước, khi Nhà nước tung tín dụng giải cứu thị trường BĐS. Theo ông Đính, phân khúc này cần vốn để phát triển nhằm ngăn chặn việc phân khúc bình dân tăng giá do nguồn cung khan hiếm.

Liên quan đến điều này, một thông tin đáng lưu ý được đại diện Hội Môi giới cho biết, khảo sát của Hội Môi giới cho thấy, tại thị trường TPHCM, trong quý II/2019, một số dự án thuộc phân khúc bình dân nhưng do nguồn cung khan hiếm nên sau một thời gian nhiều sản phẩm phân khúc bình dân đã tăng giá và mức giá tăng lên khiến các sản phẩm này từ chỗ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) đã được đẩy lên vào phân khúc trung cấp (có giá từ 25-35 triệu đồng/m2). Cụ thể, trong quý II, thị trường TPHCM ghi nhận chỉ có 197 căn hộ bình dân mở bán, trong khi đó căn hộ trung cấp có tới 3457 sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội rất lo ngại trước tình hình sụt giảm quy mô thị trường BĐS thành phố, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội. Trong nửa đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô chỉ 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018; Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Cần động thái tích cực hơn trong rà soát thị trường

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn tới sự giảm sút nguồn cung trong nửa đầu năm 2018 đến từ việc thời gian qua chính quyền các địa phương đã và đang thực hiện rà soát, đánh giá lại thủ tục các dự án của cơ quan quản lý nhà nước để tránh rủi ro cho thị trường. Quá trình rà soát lại tính hợp pháp, thủ tục của các dự án khiến nhiều dự án bị đình trệ việc triển khai cũng như ra hàng trên thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính thông tin, tại TPHCM còn rất nhiều dự án hiện nay đang chờ để được phê duyệt dù dự án đã hoàn thành hơn cả mức quy định để được mở bán, thậm chí có dự án đã hoàn thành 50% phần xây thô.

“Nhiều anh em môi giới thậm chí đã vượt rào để mở bán, vì chờ để lấy được giấy chứng nhận đủ điều kiện mở bán hiện rất khó do vướng mắc một số giấy tờ thủ tục trong quá trình rà soát của chính quyền địa phương. Đây là khó khăn cho các nhà phát triển dự án cũng như lực lượng môi giới. Vì lẽ đó, đã có dự án tăng giá lên tới trên 10%, mức trung bình khoảng 5%. Hệ lụy của việc sụt giảm nguồn cung, thị trường khan hàng, theo ông Nguyễn Văn Đính là sẽ làm cho giá bán tăng, điều này không tốt cho người tiêu dùng, đặc biệt là việc phát triển kinh tế của địa phương. Bên cạnh đó, một số vùng có thị trường BĐS đã phát triển mạnh trong một vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai… cũng cho thấy sự giảm tốc về cả nguồn cung mới và lượng giao dịch bởi sự rà soát các dự án từ chính quyền địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, trong thời gian qua, tại TPHCM một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất, hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý, hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra Quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ. Theo đó, TP có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát, trong đó 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3/2019, nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát.

“Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã có tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh”, ông Lê Hoàng Châu nhận định. Cũng theo ông Châu, trong 6 tháng, tại TPHCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường không thể chỉ nhìn vào một vài đại dự án được vì nhu cầu là lớn. Do đó, nếu nguyên nhân này không có động thái tích cực hơn để thúc đẩy hoạt động của các dự án được ra thị trường thì sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư, các nhà phát triển dự án. Nhiều dự án đang gặp khó khăn trong khâu xem xét phê duyệt. Nếu rà soát dự án để đảm bảo làm đúng quy định của pháp luật thì điều này cần thiết, giúp thị trường đi đúng hướng, tránh rủi ro cho DN, người tiêu dùng. Tuy nhiên, phải có cơ chế chính sách tháo gỡ, có lộ trình cụ thể, dự án nào sai phải xử lý nhưng dự án nào đúng phải nhanh chóng cho triển khai. Sự rà soát dẫn đến khó khăn tại nhiều dự án khiến nhiều nhà phát triển dự án cho biết không muốn làm dự án ở các thị trường như Hà Nội, TPHCM, nghĩa là sẽ chuyển sang các thị trường khác”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.