Sức mạnh nội tại tạo đà cho thị trường bất động sản 2019

Xin cho biết nhận định của ông về triển vọng thị trường BĐS 2019?

Về tổng thể, thị trường BĐS năm 2019 vẫn sẽ kế thừa những điểm sáng của thị trường BĐS 2018, vì trong chuỗi phát triển từ năm 2014 đến nay thị trường BĐS ổn định và tăng trưởng một cách khá bền vững, mỗi năm thị trường đều tăng trưởng cả cung, cầu, giá cả không có đột biến và có tăng với mức tăng vừa phải so với các chỉ số kinh tế khác. Kinh tế Việt Nam ổn định, đầu tư tốt, thu nhập người dân tăng lên và nhu cầu về nhà ở đô thị tăng cao, lan tỏa ra đều các vùng kinh tế, nhiều tỉnh, thành trong cả nước. Năm 2018 thị trường BĐS phát triển trên diện rộng, phát triển nhanh và mạnh. Xu thế này sẽ tiếp tục trong năm 2019.

Nhìn chung, thị trường BĐS đang trên đà tăng trưởng tốt. Trừ khi thị trường có hiện tượng đi xuống khi các chỉ số nền kinh tế có sự bất ổn nhưng như đã thấy, kinh tế Việt Nam năm 2018 rất tốt so với dự kiến của Quốc hội, Chính phủ. Năm 2019, dựa trên thành quả của kinh tế 2018, chúng ta đặt mục tiêu cao hơn so với năm trước, nghĩa là Chính phủ lạc quan với phát triển kinh tế của Việt Nam. Cùng với sự phát triển của thị trường thời gian gần đây, thị trường BĐS có sức mạnh nội tại tạo đà để tiếp tục phát triển tốt hơn trong năm 2019.

Năm 2019 thị trường BĐS có thể sẽ phải đối mặt với những khó khăn, thách thức nào, thưa ông?

Bên cạnh những tín hiệu về triển vọng, chúng ta vẫn phải cảnh báo về một số vấn đề sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS trong năm tới.

Về vấn đề tín dụng cho BĐS, theo quy định tại Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì từ đầu năm 2019 tỷ lệ cho vay vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ ở mức 40%, hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS là 200%. Thị trường BĐS sẽ chịu ảnh hưởng khi phải đối mặt với việc khan nguồn tín dụng để đầu tư. Thứ hai, BĐS cũng sẽ chịu ảnh hưởng của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, nếu hai bên tiếp tục căng thẳng. Độ ảnh hưởng tuy không lớn, nhưng sẽ làm giảm bớt tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của việc giảm tín dụng cho BĐS cũng có tác dụng khác là giúp kiểm soát thị trường, là bộ lọc tốt hơn giúp lọc bớt DN yếu kém, giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS, tránh cho thị trường BĐS bùng nổ quá mạnh. Khi giảm tín dụng, các dự án mới sẽ có độ chững lại. Tuy nhiên, quy định này đặc biệt ảnh hưởng tới những DN nhỏ, yếu, hoàn toàn phụ thuộc vào tín dụng. Các DN lớn ít ảnh hưởng vì bản thân họ có sức mạnh nội tại.

Tuy nhiên, dưới góc độ khác, tính hội nhập của Việt Nam đang rất tốt, vốn FDI vào Việt Nam sẽ mạnh hơn, nhất là trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Vì thị trường BĐS Việt Nam so với các nước đang được đánh giá rất tốt, cả về giá cả, tỷ lệ hấp thu, trong đó tốc độ bán hàng gần như tốt nhất Đông Nam Á. Do đó, hạn chế tín dụng trong nước không có ảnh hưởng nhiều vì vẫn có nguồn vốn ngoại đổ vào thị trường này.

Ông dự báo như thế nào về sự phát triển của các phân khúc trên thị trường trong năm 2019. Đâu sẽ là phân khúc nóng trên thị trường?

Về các phân khúc nhà ở, theo tôi các sản phẩm đất nền sẽ phát triển mạnh hơn trong năm tới. Tại hai đô thị lớn thì căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo. Về giá cả, mức tiêu thụ thì hầu hết các dòng phân khúc như chung cư cao cấp, trung cấp cũng như nhà giá rẻ sẽ tăng trưởng đồng đều chứ không tập trung nhiều vào phân khúc nào. Đơn cử, với phân khúc căn hộ cao cấp, thời gian trước tưởng chừng phân khúc này chững lại, nhưng lượng người có thu nhập cao tăng lên, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc kéo theo nhu cầu nhà ở phân khúc này tăng cao…, dẫn tới tỷ lệ hấp thụ sản phẩm này thời gian qua tăng trưởng tốt.

Trong năm tới, nhà thu nhập thấp, nhà ở tại các vùng ven đô thị vẫn là sản phẩm được đông đảo người dân quan tâm. Mặc dù vậy, hạ tầng của những vùng này chưa tốt nên đây là nhược điểm để tiếp tục phát triển phân khúc này.

Thị trường BĐS tại Vân Đồn vừa qua “cơn sốt” ảo. Ảnh: S.T.

Là phân khúc nóng trên thị trường song thời gian qua condotel đang chững lại. Ông dự báo như thế nào về phân khúc condotel trong năm 2019?

Sự chững lại của dòng sản phẩm condotel năm nay có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân chính là do: Tính pháp lý chưa được phê duyệt và điều chỉnh gây tâm lý e ngại; tín dụng phân khúc này bị hạn chế; hiệu quả của nhiều chủ đầu tư dự án chưa được như mong đợi; giá cả condotel so với chung cư là đang ở ngưỡng khá cao, do đó thanh khoản chưa tốt. Nếu tháo gỡ được các nguyên nhân ấy, thì phân khúc này sẽ tốt lên trong thời gian tới. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không có phương án tốt để khai thác, kinh doanh, BĐS nghỉ dưỡng cũng thành vô nghĩa. Chính điều này mới đáp ứng được mục tiêu Chính phủ và địa phương đặt ra trong việc đẩy mạnh hạ tầng cho dịch vụ lưu trú để thu hút khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch nước ngoài.

Theo đánh giá, lượng sản phẩm condotel chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Dù vậy, ngay cả với người Việt thì condotel còn chưa thực sự hấp dẫn, chưa kể, quy định pháp luật hiện nay chưa cho phép người nước ngoài được đầu tư mua căn hộ du lịch nghỉ dưỡng. Đây cũng là nhược điểm. Trong năm 2019, nếu chưa tháo gỡ được những nguyên nhân cơ bản này thì condotel vẫn chưa thực sự phát triển.

Ông từng nói thị trường BĐS 2018 thiếu vắng sự đầu cơ tạo sóng tạo ra sự nhộn nhịp thực sự trên thị trường. Theo ông, mức đầu cơ bao nhiêu là đảm bảo thị trường phát triển tích cực, thưa ông?

Trước hết cần làm rõ bản chất của đầu cơ, đó là họ không có nhu cầu sử dụng sản phẩm BĐS mà họ chỉ muốn ném tiền để sinh lợi ngay lập tức thông qua mua đi bán lại BĐS. Do đó ở đâu có đầu cơ nghĩa là có tín hiệu ấm lên của thị trường, hoạt động mua đi bán lại làm thị trường nhộn nhịp, dó đó cũng có thể coi họ là chất xúc tác làm cho thị trường bật lên. Hiện tượng này thường xảy ra ở thị trường ở mức thấp, thị trường mới, đặc biệt là giá cả và đầu tư vào khu vực này bắt đầu mạnh lên nhưng chưa có sự đồng bộ hoàn hảo. Tôi cho rằng, việc đầu cơ là cần nhưng chỉ cần lượng nhỏ, chiếm 10-20% là phù hợp, 70-80% phải là có nhu cầu thật thì thị trường mới phát triển thực sự. Tuy nhiên, lưu ý là vẫn cần phải kiểm soát họ. Bài học từ thị trường Phú Quốc, Vân Đồn… vừa qua là ví dụ điển hình. Khi có tin đồn quy hoạch thì chủ yếu người đầu cơ vào thao túng thị trường, làm méo mó thông tin tạo ra thị trường hoàn toàn ảo, làm thị trường nóng rực lên hàng ngày, làm cho thị trường phát triển không bình thường. Như vậy, Nhà nước phải kiểm soát và có biện pháp ngăn chặn những hiện tượng đầu cơ như thế này trên thị trường.

Xin cảm ơn ông!