Quỹ đất và vấn đề pháp lý là yếu tố then chốt trong đầu tư bất động sản tại Việt Nam

	Quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp
	Mặc dịch Covid-19, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư
	Nhà đầu tư trong nước đóng vai trò quan trọng trong M&A bất động sản

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Xin ông cho biết dịch Covid-19 đã tác động như thế nào đến hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam?

Trong suốt những tháng nửa cuối năm 2021, tốc độ phát triển của nền kinh tế thế giới bị ảnh hưởng rất nhiều bởi Covid-19. Việt Nam cũng không là ngoại lệ và điều đó ảnh hưởng rất nhiều đến việc đầu tư của thị trương.

Chúng ta có thể thấy, qua các thời kỳ khủng hoảng từ thế kỷ XIX, XX, XI thì những lĩnh vực đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước thường liên quan đến các vấn đề năng lượng (ở đây là dầu mỏ), vàng, kim loại quý và bất động sản. Đối với Việt Nam, đây là cơ hội để các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhìn thấy và để mắt đến chúng ta.

Hơn thế nữa, dù đang trong bối cảnh các dự án pháp lý và bất động sản Việt Nam gặp khó khăn nhưng các nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn hiểu được vấn đề và họ rất kiên nhẫn trong việc tham gia thị trường vào giai đoạn này, và đây đặc biệt là kênh tích lũy cho các khoản đầu tư của họ.

Như vậy, đối với bối cảnh thị trường kinh tế thế giới cũng như thị trường Việt Nam hiện nay, hầu hết dẫn chứng đều chỉ ra các nước ở Mỹ và châu Âu thì bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt là Mỹ. Trong năm 2021 vừa qua, giá trị bất động sản nhà ở tăng xấp xỉ 30-40% ở hầu hết các phân khúc. Và tại Việt Nam, dù đang trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn nhưng bất động sản nhà ở vẫn có chiều hướng gia tăng trong nhiều khu vực, đặc biệt là các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam.

Theo ông, tại Việt Nam, đâu là yếu tố then chốt tác động tới việc thu hút đầu tư bất động sản?

Một vấn đề then chốt trong hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay chính là yếu tố quỹ đất và các vấn đề pháp lý. Các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng mở rộng tài sản đầu tư là các quỹ đất ở các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM và Nha Trang.

Bên cạnh đó, các quỹ đất lớn là yếu tố mà họ rất quan tâm để mở rộng các khu đô thị sau này, đặc biệt là dọc theo các tuyến đường dọc các thành phố có đường biển dài.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, câu chuyện bất động sản nhà ở với dân số 100 triệu là một cơ hội rất tốt. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trung bình trong nhiều năm qua ở mức xấp xỉ 6-7%, đây là cơ hội cho họ nhìn thấy được nhu cầu nhà ở đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Như vậy, mặc dù gặp khó khăn về vấn đề pháp lý, về quỹ đất nhưng đây vẫn là cơ hội cho các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương và thế giới nhìn nhận Việt Nam như một điểm nóng về thị trường bất động sản. Tuy mức độ đầu tư so với các nước khác rất nhỏ, nhưng Việt Nam vẫn luôn là một điểm nóng của thị trường trong khu vực bản đồ đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông có nhận định như thế nào về các đợt "sóng" bất động sản hay những đợt "sốt" đất được thị trường đặc biệt quan tâm trong thời gian qua?

Sóng thì luôn có điểm thấp và điểm cao, hoặc điểm tiệm cận dưới và điểm tiệm cận trên. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như sức nén về đầu tư sẽ được bung ra rất nhiều.

Như chúng ta thấy, hiện tại dịch bệnh khiến các khu vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ gặp rất nhiều khó khăn, do vậy dòng tiền sẽ chảy vào khu vực chứng khoán. Trong khi đó, khu vực chứng khoán và bất động sản được xem là bình thông nhau. Tuy nhiên không phải ai cũng đầu tư chứng khoán được, và vì thế, bất động sản là cơ hội.

Bất động sản là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ. Đón sóng không dễ, và không phải ai đầu tư cũng thành công. Tôi nghĩ rằng trong năm 2022 - 2023, với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế còn khó khăn thì nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy, đầu tư vào chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Trong bối cảnh đó, theo ông, đâu là những rủi ro trong đầu tư bất động sản mà nhà đầu tư cần phải đặc biệt lưu ý?

Nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội (nếu có) cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tôi nghĩ tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất.

Riêng về thị trường bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất thiếu ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt là phân khúc giá trị vừa phải và trung cấp.

Đối với người dân, với khoảng tầm 1 - 3 tỷ đồng để mua một sản phẩm nhà ở tại TPHCM cũng là một câu chuyện lớn. Như vậy, nếu rủi ro có xảy ra thì tính thanh khoản của sản phẩm sẽ đáng lo hơn là giá trị bị rớt giá bởi những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, các nhà đầu tư mua bất động sản để ở, sinh sống cũng cần cân nhắc khi mua. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng cần cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước nữa.

Bên cạnh sự thận trọng, nhà đầu tư cần giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì việc lướt sóng sẽ bị hạn chế, vì tiền lãi gia tăng trong khi biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó. Đây là câu chuyện mà các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn cần cân nhắc.

Trân trọng cảm ơn ông!