Phát triển nhà ở xã hội: Còn nhiều rào cản

Cần thêm cơ chế để nhà ở xã hội phát triển.

Năm 2004, CTCP Đầu tư Thủ Thiêm - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) tại phường Thảo Điền, quận 2, TP. Hồ Chí Minh - mua lại hơn 1.900m2 đất của người dân với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2. Sau nhiều năm triển khai dự án nhà ở trên mảnh đất này, đến nay giá đất theo bảng giá của UBND thành phố tại khu vực nâng lên đến 12 triệu đồng/m2.

Tính theo giá thị trường thì còn cao hơn rất nhiều, khoảng trên 20 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2 của năm 2004 để tính giá thành dự án NOXH khi xây dựng xong, làm cơ sở để bán cho người dân thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư, đồng thời cách tính cũ cũng sát với thực tế.

“Theo quy định hiện nay, khi tham gia xây dựng NOXH thì lợi nhuận định mức được tính cho chủ đầu tư vào khoảng 10%. Nhưng, lợi nhuận thực nhận của DN thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị thua lỗ nặng. Do việc kinh doanh của DN chủ yếu nhắm đến lợi nhuận, nếu như kỳ vọng này không đạt được sẽ rất khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình NOXH vì mục tiêu chung của cộng đồng”, đại diện công ty cho biết.

Chuyện các DN BĐS bắt đầu “ngãng ra” với dự án NOXH trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh không phải hiếm. Trước đó, một số DN, trong đó có CTCP 584, đã xin rút dự án trên đường Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú ra khỏi chương trình NOXH.

Với các dự án chuyển đổi cũng vậy. Cũng không ít DN đã trình UBND thành phố và Sở Xây dựng duyệt chủ trương chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang NOXH, nay bắt đầu “nản”.

Chẳng hạn như dự án khu dân cư Thới An do CTCP Địa ốc Sài Gòn - Gia Định làm chủ đầu tư, dự án khu chung cư kết hợp thương mại Hòa Nguyễn do Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình xây dựng, dự án chung cư cao tầng của Công ty TNHH Phúc Lộc Thọ... không ít chủ đầu tư đã có ý định từ bỏ.

Phó tổng giám đốc một DN có dự án đang chờ xin chủ trương cho biết, quy trình thủ tục hiện nay vẫn còn quá nhiêu khê. Cụ thể, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án NOXH phải được cấp tỉnh/thành phố thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng và qua một loạt cấp, ngành khác...

Trong khi đó, thị trường luôn vận hành không ngưng nghỉ, phần lớn dự án chuyển đổi thời gian trước có nguyên nhân do thị trường đóng băng, DN xin chuyển đổi để xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và để giảm lỗ, cắt lỗ. Nay thị trường đang phục hồi nên việc một số DN sau thời gian chờ đợi kéo dài đã có suy nghĩ lại nên nguồn cung NOXH từ các dự án chuyển đổi bị ảnh hưởng.

Nguồn lực kích cung và cầu người mua NOXH theo gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ triển khai còn chậm. Tại TP. Hồ Chí Minh, các NHTM đã ký cam kết tín dụng hơn 4.390 tỷ đồng với 5.644 khách hàng (trong đó 5 khách hàng DN với giá trị 1.208 tỷ đồng), đã giải ngân được trên 2.562 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ trọng 8,54% gói tín dụng ưu đãi.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, DN và người dân còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này chủ yếu do trước đây Bộ Xây dựng quy định phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã sửa đổi, cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại, nhưng việc mua NOXH thì vẫn phải chứng minh thu nhập (theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP) nên khâu thủ tục rắc rối, rườm rà vẫn là trở ngại chính.

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), để có thêm nhiều DN tham gia, xã hội hóa chương trình NOXH, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển NOXH để thực hiện Luật Nhà ở 2014.

Đặc biệt, cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định để thực hiện chương trình này, cũng như cần có một cơ quan điều phối cấp quốc gia để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình NOXH.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, do nguồn ngân sách có hạn, ngân sách Nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình NOXH cụ thể là chương trình NOXH cho thuê; và NOXH thuê mua (bán trả góp dài hạn).

Đối với loại NOXH xây xong rồi bán thu tiền ngay thì phải hoàn thiện cơ chế chính sách phù hợp để mời gọi các DN, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức hợp tác công tư một cách có hiệu quả nhất.