Lí giải nguyên nhân biến động tiền thuê đất

Cần rà soát lại nhu cầu và hiệu quả sử dụng đất cho phù hợp, tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả hoặc phát sinh tiền thuê đất phải nộp lớn. Ảnh: ST

Theo quy định hiện hành, căn cứ tính tiền thuê đất đã được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 (khoản 2 Điều 108) gồm: diện tích đất cho thuê; thời hạn cho thuê đất; đơn giá thuê đất; hình thức Nhà nước cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).

Pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hiện hành (tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thực hiện) quy định, trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá, đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm của mỗi dự án được ổn định 5 năm tính từ thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất. Khi hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất, đơn giá áp dụng cho chu kỳ ổn định tiếp theo được xác định bằng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất nhân với mức tỷ lệ (%) do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm.

Nói rõ hơn về chính sách thuê đất hiện hành, Bộ Tài chính cho biết, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất 1 năm trung bình là 1%. Riêng đối với một số trường hợp đặc biệt (có lợi thế, đất trung tâm thương mại, dịch vụ... hoặc vùng sâu, vùng xa, khó khăn), UBND cấp tỉnh quyết định nhưng tối đa không quá 3%, tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Mức tỷ lệ % do UBND cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Như vậy, căn cứ các quy định của pháp luật về đất đai, số tiền thuê đất phải nộp của dự án cao hay thấp phụ thuộc vào 4 yếu tố: diện tích phải tính tiền thuê đất của dự án; giá tính tiền thuê đất; mức tỷ lệ %; chính sách khấu trừ, miễn giảm của Nhà nước. Trong đó, mức tỷ lệ % tính thu tiền thuê đất được áp dụng thống nhất đối với tất cả các doanh nghiệp trên cùng một địa phương, cùng một ngành và cùng chung một mục đích sử dụng đất (có thể điều chỉnh tăng giảm tỷ lệ % phụ thuộc vào lợi thế sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, vị trí đất,...). Mức tỷ lệ % có tính chất tương đồng đối với các dự án cùng mục đích và vị trí đất. Bên cạnh đó, chính sách miễn giảm tiền thuê đất chủ yếu phụ thuộc vào ngành nghề, lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo nguyên tắc cùng ngành nghề, lĩnh vực, địa bàn thì áp dụng như nhau.

Như vậy, có thể thấy, yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến tiền thuê đất phải nộp cao hay thấp phụ thuộc rất lớn vào diện tích đất và giá đất tính thu tiền thuê đất của dự án. Trong đó, diện tích đất được xác định theo quyết định cho thuê đất; phụ thuộc nhiều vào quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án, trong đó, yếu tố ảnh hưởng đến tiền thuê đất là hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao công trình) thuộc trách nhiệm hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Diện tích đất càng rộng, hệ số sử dụng đất càng cao thì tiền thuê đất càng lớn. Doanh nghiệp phải cân đối nhu cầu của dự án và hiệu quả sử dụng đất của dự án để đề nghị Nhà nước cho thuê phần diện tích đất cho phù hợp.

Vì vậy, theo Bộ Tài chính, các DN và UBND các tỉnh cần rà soát lại nhu cầu và hiệu quả sử dụng đất cho phù hợp, tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả hoặc phát sinh tiền thuê đất phải nộp lớn. Trường hợp sau khi cân đối lại nhu cầu sử dụng đất, DN có thể trả lại đất cho địa phương đối với phần diện tích đất không thật cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh của DN để giảm chi phí về tiền thuê đất, từ đó đảm bảo hiệu quả kinh doanh của dự án.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành bảng giá đất tại địa phương 5 năm/lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Như vậy, UBND các tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trong 5 năm từ ngày 1/1/2015 – 31/12/2019; bảng giá đất của kỳ tiếp theo sẽ là từ ngày 1/1/2020 - 31/12/2024. Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện việc xác định, thu, nộp tiền thuê đất của các dự án tại địa phương, trong đó có các nội dung về xây dựng và ban hành: bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ % tính tiền thuê đất; quyết định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất của các dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất... Hiện nay, qua thực tế cho thấy, việc quy định và xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất,... còn nhiều vướng mắc, bất cập. Chính phủ đang giao Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất; đồng thời chỉ đạo đưa nội dung giá đất vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thời gian qua có hàng loạt doanh nghiệp du lịch tại Đà Nẵng phản ánh việc tiền thuê đất tăng cao. Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, miễn, giảm tiền thuê đất theo pháp luật về đất đai đã được quy định cụ thể, ổn định và được áp dụng thống nhất trên cả nước. Theo đó, việc xác định tiền thuê đất, giá tính tiền thuê đất thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương. UBND TP Đà Nẵng cần rà soát lại, có đánh giá cụ thể và xử lý các vấn đề trong phạm vi thẩm quyền.