Lành mạnh hóa nguồn vốn vào thị trường bất động sản

	Bất động sản có còn là kênh đầu tư an toàn khi lạm phát tăng cao?
	Nhóm bất động sản đang dẫn đầu phát hành trái phiếu doanh nghiệp
	Thay vì “siết”, cần “nắn” dòng vốn chảy vào bất động sản

Cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS ra thị trường Ảnh: RT

Thận trọng dòng vốn vào BĐS

Về cơ bản, luồng vốn vận hành vào thị trường BĐS bao gồm tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại, nguồn vốn đầu tư công, vốn từ doanh nghiệp BĐS; vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, vốn FDI, kiều hối, các nhà đầu tư tiềm năng, các quỹ đầu tư... Trong đó, vốn từ tín dụng, trái phiếu DN là “chủ công” của thị trường BĐS.

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường BĐS với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường BĐS cũng như thị trường tài chính tiền tệ, dẫn tới cơ quan chức năng kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS.

PGS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, động thái siết tín dụng BĐS là cần thiết để ngăn chặn tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với DN BĐS mua trái phiếu của DN BĐS để đảo nợ; góp phần hạn chế nguồn tiền đầu cơ vào BĐS để đẩy giá, tránh tạo ra bong bóng BĐS, đồng thời thanh lọc các nhà đầu tư chộp giật, các DN sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn để kinh doanh... Tuy nhiên, PGS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội. Theo đó, cần xem xét mức độ tín dụng BĐS một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng, từng dự án, đồng thời cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, trung cấp, nhà ở xã hội. “Cần đẩy mạnh cho vay đối với các DN có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường BĐS, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp”, PGS. Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị.

Nhấn mạnh trong bối cảnh hiện nay, việc khơi thông dòng vốn cho BĐS một cách hiệu quả, an toàn, lành mạnh là rất quan trọng, TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, bên cạnh tăng cường số lượng dòng vốn thì “chất lượng” dòng vốn của thị trường BĐS cần được quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng cần “nắn dòng chảy” vốn theo hướng khơi thông, có kiểm soát, chứ không bóp nghẹt.

Kiểm soát một cách hợp lý

Việc kiểm soát tín dụng vào BĐS là điều nên làm, nhưng trong dài hạn điều này có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn cho thị trường này bởi tác động kép từ dịch Covid-19. TS Cấn Văn Lực cho rằng cần có sự kiểm soát nguồn vốn vào BĐS một cách hợp lý, và đây là điều rất quan trọng. Cơ quan quản lý cần “nắn” dòng vốn chứ không làm “nghẽn” dòng vốn vào BĐS, đồng thời chú trọng điều tiết cung - cầu.

Dưới góc độ DN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ có thể dẫn tới tình trạng đóng băng trên thị trường BĐS, do đó, không nên thắt chặt thị trường BĐS mà nên kiểm soát cho vay đối với các DN, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích. Khẳng định việc có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS là cần thiết, nhưng chuyên gia này khuyến nghị nên giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023. Đối với việc phát hành trái phiếu DN, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh cần rà soát lại sửa đổi các quy định pháp luật để việc phát hành một cách chặt chẽ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của nhà đầu tư, tránh tình trạng DN lợi dụng để trục lợi, thậm chí lừa đảo.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, trong thời điểm này, ở góc độ quản lý, nên kiểm soát một cách hợp lý dòng vốn vào thị trường BĐS. Dòng vốn tín dụng vẫn phải chạy vào BĐS đầu tư, đặc biệt, nên ưu tiên các dự án BĐS đang triển khai để nhanh chóng cung cấp sản phẩm ra thị trường. Đồng thời, cần chú ý hơn đến việc cấp vốn để thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá vừa phải cũng như đẩy mạnh nguồn cung trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Khẳng định hiện nay thị trường BĐS đang có cơ hội, nhưng cũng có những thách thức, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh cần phải chú trọng kiểm soát nguồn vốn và có định hướng đúng đắn, mang tính dài hạn.

Theo các chuyên gia, cần có quy định phân nhóm các phân khúc BĐS, phân loại các DN để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Cùng với đó, để đa dạng hóa nguồn vốn cho BĐS bên cạnh hai kênh dẫn vốn chính là tín dụng, trái phiếu DN, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), cơ quan tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS… Đồng thời, cần có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp để tránh tình trạng vốn đổ dồn vào đầu cơ BĐS.