Kiểm soát dòng tiền, hướng vào phân khúc phù hợp

Ông có thể làm rõ hơn những khó khăn về nguồn vốn trên thị trường hiện nay?

Vấn đề nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là áp lực đối với hầu hết DN kinh doanh BĐS. Nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thực tế cho thấy, khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng khó khăn về nguồn vốn không chỉ mang tính cục bộ mà diễn ra phổ biến trong mọi nhóm đối tượng tham gia thị trường, từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch, môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư. Có thể nói 2022, 2023 cũng là thời điểm ghi nhận nhiều nhất tình trạng chậm, thậm chí là “bùng hoa hồng” của các chủ đầu tư đối với các sàn giao dịch. Đã có rất nhiều cuộc tranh luận, khiếu kiện liên quan đến vấn đề này.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn bởi chính sách tín dụng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. Bên cạnh đó, từ năm 2022, tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển BĐS sau một số ồn ào liên quan đến cam kết trả nợ trái phiếu của các DN.

Trong năm 2023, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022. Tuy nhiên, DN BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các DN có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Hầu hết các DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường. Một nhóm các DN đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý… Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua BĐS vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp, bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán.

Theo ông, đâu là giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS?

Theo tôi, trước hết, về phía Chính phủ, các bộ, ngành và hệ thống ngân hàng cần sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba luật vừa mới được thông qua (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023-PV), đảm bảo tính tương thích giữa ba luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian. Với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài. Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các DN, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay, tránh trường hợp lãi tuy giảm nhưng thủ tục lại chặt.

Đối với các DN BĐS khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho DN hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp…

Ngành ngân hàng cần tiếp tục rà soát, phân loại các dự án BĐS để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với DN, dự án đủ điều kiện, đặc biệt là các DN có dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động. Bên cạnh đó, cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở. Đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ.

Để cải thiện nguồn vốn, ông có khuyến nghị gì đối với các DN BĐS?

Trong bối cảnh hiện nay, DN BĐS cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Đồng thời, tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng. Mặt khác, DN nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, DN cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Trân trọng cảm ơn ông!