Doanh nghiệp bất động sản lên sàn để “thoát ly” tín dụng

Việc gọi vốn trên sàn chứng khoán sẽ giúp DN BĐS có cơ hội phát triển các dự án lớn. Ảnh: H.Anh.

Làn sóng lên sàn

Trong thời gian gần đây liên tiếp xuất hiện những thông tin về cổ phiếu của các DN BĐS lần lượt niêm yết trên các sàn chứng khoán. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường chứng khoán đã có những bước tiến khởi sắc và là kênh cung cấp vốn dài hạn ổn định cho DN, đồng thời vị thế của các DN BĐS ngày càng được giới đầu tư quan tâm chú ý là những nguyên nhân khiến hoạt động này ngày càng sôi động và gia tăng mạnh.

Trong năm 2017, thị trường chứng khoán đã chứng kiến những bước chân đầu tiên của hàng loạt DN BĐS lên sàn đón đầu cơ hội hút vốn đầu tư như Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI), Công ty cổ phần Đầu tư Everland (EVG), Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Sài Gòn Co.op (SID), Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực miền Trung (LEC)… Theo thống kê, năm 2017 đã có 11 DN bất động sản lên sàn chứng khoán. Trong năm 2018, sàn HoSE (Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM) cũng đã chứng kiến làn sóng niêm yết và chuyển niêm yết của các DN bất động sản với các tên tuổi lớn như Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup, Net Land, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã HPX), Công ty Cổ phần Địa ốc First Real, CENLand (thuộc CENGroup)… Đơn cử như trường hợp của Văn Phú – Invest, sau khi cổ phiếu VPI niêm yết trên sàn HXN (Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội) vào cuối năm 2017 thì sang giữa năm 2018, cổ phiếu của DN này đã tiến một bước mới khi tiếp tục Nam tiến để niêm yết trên sàn HoSE. Hay như trường hợp của CEN Land (CRE), DN này chính thức niêm yết 50 triệu cổ phiếu lên sàn HOSE vào tháng 9/2018, và đây là DN môi giới địa ốc đầu tiên niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Theo thống kê chưa đầy đủ, cùng với các DN BĐS đã tiến hành niêm yết từ trước đó, đến nay đã có khoảng 70 DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán giúp cho BĐS trở thành một trong những lĩnh vực có đội quân đông đảo nhất trên sàn chứng khoán. Nhiều DN BĐS đã nổi lên trên sàn với thương hiệu và uy tín như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, Sun Land... Nhiều chuyên gia cho rằng, là lĩnh vực đòi hỏi trường vốn, việc niêm yết trên sàn chứng khoán mang tới nhiều cơ hội cho DN BĐS trong việc huy động vốn dài hạn giá rẻ. Đặc biệt, trong bối cảnh các ngân hàng đã và đang siết chặt việc cho vay đầu tư BĐS thì hướng niêm yết trên sàn chứng khoán của các DN BĐS là xu thế tất yếu và sẽ gia tăng mạnh trong thời gian tới. Về vấn đề này, đại diện Công ty Văn Phú – Invest cho biết, việc niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán là bước đi quan trọng sau khi DN đã thực hiện thành công các dự án BĐS trong thời gian qua và đáp ứng với kế hoạch kinh doanh trong giai đoạn phát triển mới. Đồng thời, khi trở thành DN niêm yết, DN sẽ có thêm điều kiện để tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, tăng cường tính minh bạch cũng như củng cố thương hiệu trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra các quy định hạn chế tín dụng bất động sản. Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng đã quy định lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, theo đó, kể từ ngày 1/1/2019 tới đây, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn và hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. “Mặt tích cực của quy định này là đã tạo áp lực buộc các DN BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần minh bạch khi đã niêm yết

Theo các chuyên gia, để DN BĐS có dòng tiền liên tục trong báo cáo tài chính thì DN phải có nhiều dự án, muốn vậy phải có vốn lớn và dài hạn và muốn giảm bớt rủi ro thì DN phải dần thoát ly vốn tín dụng. Muốn vậy, không có cách nào khác là phải huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) cho rằng, so với 10 năm trước bức tranh của ngành BĐS hiện nay đã thay đổi hơn khi có nhiều DN quy mô vừa và lớn, là những thương hiệu có uy tín. Các DN này đã rút kinh nghiệm từ những đổ vỡ của những khủng hoảng giai đoạn trước nên đã hạn chế vay vốn ngân hàng vì việc lệ thuộc vốn ngân hàng mang lại nhiều rủi ro, thay vào đó DN mở rộng huy động vốn dưới nhiều hình thức như phát hành cổ phiếu, liên kết với người mua nhà để huy động vốn, nhờ đó rủi ro cho DN BĐS giảm đi nhiều thông qua phương thức hợp tác đầu tư. “DN tăng vốn nhờ huy động được nhiều vốn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước khi niêm yết và nhiều DN BĐS lành mạnh hơn so với 10 năm trước, quy mô vốn của các DN đã lớn hơn, tình hình tài chính lành mạnh hơn, giảm bớt vay nợ”, ông Nguyễn Hoàng Hải nói.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý, báo cáo tài chính của các DN BĐS còn nhiều vấn đề, phức tạp, khó hiểu hơn so với các DN sản xuất kinh doanh. Nhiều báo cáo của DN chưa rõ ràng minh bạch, có những DN báo cáo có dự án hàng trăm ha, rất tiềm năng, dự án đó có thể đã được cấp phép hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, tuy nhiên, quỹ đất sạch của dự án là bao nhiêu thì chưa được làm rõ. “Tiến trình giải tỏa đền bù phức tạp và thông tin này thường mập mờ, trong khi thông tin về tỷ lệ đất sạch của dự án là rất quan trọng để các nhà đầu tư quyết định đầu tư cổ phiếu của DN. Các DN phải thực sự minh bạch trong thuyết minh tình hình hoạt động, nhất là đối với các dự án BĐS, phải rất chi tiết, rõ ràng, dễ hiểu. Chưa kể, trên thực tế có những DN báo cáo có nhiều dự án nhưng có thể các dự án này lại được DN thuê các công ty “chân gỗ” để định giá dự án với mức định giá có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng”, ông Nguyễn Hoàng Hải nhấn mạnh.

DN BĐS hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS. Dưới góc độ khác, dù thừa nhận vai trò to lớn của thị trường chứng khoán đối với việc cung cấp vốn cho DN BĐS, tuy nhiên ông Lê Hoàng Châu cho rằng, ở Việt Nam, riêng việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan, vì cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như Vinacapital, Dragoncapital, HomeCredit..., cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để DN BĐS thích nghi với lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, từ đó giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển DN, các DN nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Bên cạnh đó, các DN cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.