Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì khi nguồn vốn từ tín dụng và trái phiếu cùng hạn chế?

	Doanh nghiệp lo cạn vốn khi ngân hàng vẫn bị siết room tín dụng
	Tín dụng chỉ là một trong số nhiều nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản

Giá trị trái phiếu đáo hạn ngành bất động sản

Năng lực tín dụng suy yếu

Trong Báo cáo cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa phát hành, FiinRatings đánh giá đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện cơ bản ổn định nhưng năng lực tín dụng đang trên đà suy yếu do suy giảm doanh số và triển khai dự án chậm.

Theo báo cáo, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Tuy nhiên, do sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm cho triển khai dự án và mở bán chậm.

Kéo theo đó, thời gian quay vòng hàng tồn kho tăng lên ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày tại thời điểm cuối tháng 6/2022. Điều này đồng nghĩa với việc với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý 2 vừa qua thì phải mất hơn 4 năm các doanh nghiệp mới giải phóng lượng hàng tồn kho này. FiinRating đánh giá đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản.

Điều này trở nên quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chứng kiến doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý 2/2022 và dự kiến năm 2022 đi ngang (với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%).

Điểm tích cực là trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đã mua lại 16,4 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trước hạn. Hoạt động mua lại này xuất phát từ các chính sách pháp lý kiểm soát nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp khó triển khai tiếp dự án. Thời gian quay vòng vốn bị kéo dài khiến các doanh nghiệp phải tăng cường mua lại trái phiếu kỳ hạn ngắn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Ngoài ra, tâm lý lo ngại trước sự kiện Tân Hoàng Minh hồi tháng 4 cũng buộc một số doanh nghiệp bất động sản phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ.

Mặc dù giá trị mua lại lớn đã làm giảm bớt áp lực nợ đáo hạn, nhưng áp lực này vẫn còn lớn, cùng với đó là rủi ro từ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết. Theo đó, vào cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vẫn còn khoảng 37 nghìn tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Hơn thế, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 – 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Chiến lược nào cho doanh nghiệp?

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế, vốn huy động trái phiếu cũng bị siết, ông Nguyễn Tùng Anh, Phó phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng – Khối dịch vụ xếp hạng tín nhiệm FiinRatings khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng và đối tác. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hang, nhất là khách hàng cá nhân. Đồng thời có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng; tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Ông Nguyễn Tùng Anh cũng chỉ ra rằng, trên thực tế có nhiều định chế tài chính và ngân hàng vẫn thực hiện giải ngân tín dụng và mua trái phiếu doanh nghiệp. Số dư nợ vay của các doanh nghiệp niêm yết trong ngành bất động sản dân cư vẫn tăng 25,1% trong 6 tháng đầu năm 2022. Các ngân hàng cũng vẫn gia tăng tín dụng trái phiếu trong 6 tháng đầu năm 2022 với số dư trái phiếu doanh nghiệp sở hữu bởi 27 ngân hàng thương mại ở mức khoảng 280 nghìn tỷ đồng.

Do đó, việc chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cùng với đó, cần đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm. Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chỉ đạo của NHNN; giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Đại diện FiinRatings cũng khuyến nghị các doanh nghiệp nên đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư, vì vậy chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.