Cần quy định rõ về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

	Góp ý sửa Luật Đất đai: Phải nâng cao khả năng tiếp cận nguồn lực đất đai cho doanh nghiệp
	Sửa Luật Đất đai để gỡ vướng về tài sản bảo đảm, tăng khả năng tiếp cận vốn

Luật sư Trương Thanh Đức

Ông nhận định như thế nào về vấn đề quyền sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến toàn dân hiện nay?

Dự luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, không thể cứ tù mù mãi. Cần phải xử lý thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự về việc loại bỏ chủ thể quan hệ pháp luật là hộ gia đình, tổ hợp tác và các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân. Trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai, nhưng hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, không phải chỉ là quyền sử dụng đất.

Theo tôi, phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là có hẳn “Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” năm 2010. Hơn nữa, thực tế là không thể mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả luật sắp tới đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất hay thuê quyền sử dụng đất đều được thế chấp.

Điều 13 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”. Trong khi đó, khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích rằng cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rất rõ ràng rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Đã là tài sản và hàng hoá, thì chủ nhân của nó không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao dịch được. Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này.

Do đó, khi xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì người dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù người dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì Luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi… mà không hề vi phạm các quy định khác.

Nhiều băn khoăn hiện nay tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến các quy định về giá đất, theo ông, vấn đề này cần có hướng xử lý như thế nào?

Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật Đất đai 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Dự thảo Luật lần này lại quay về giống như 20 năm trước. Điều 89 của Dự luật quy định là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” và "phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Điều khoản 155.3, Dự luật quy định, việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Như vậy, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo khi thu hồi đất rằng, “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới đã tốt hơn nhiều nơi cũ… Hơn nữa, quy định là bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi như ngay tại chính Điều 89 của Dự luật, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định giá đất cụ thể phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển nhượng đất.

Có thể thấy, đây là dự luật rất phức tạp, liên quan đến những vấn đề kinh tế lớn, thì việc tiếp thu ý kiến góp ý của nhân dân cần được thực hiện ra sao, thưa ông?

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) rất quan trọng và nhiều nội dung liên quan mật thiết tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội, vấn đề tài chính đất đai... Do đó cần xác định các nội dung trọng tâm, dư luận quan tâm để lấy ý kiến nhân dân. Việc lấy ý kiến phải chất lượng, rõ ràng, đưa ra các giải pháp cụ thể. Đồng thời quan trọng nhất là việc sàng lọc, xử lý, tiếp thu ý kiến để chỉnh lý Dự luật phù hợp. Điều này rất cần những quyết tâm, tư duy, quan điểm, thay đổi đột phá.

Xin cảm ơn ông!