Xử lý nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp

	Đề xuất trả nợ trái phiếu bằng tài sản khác
	Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn
	Quản lý, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp phù hợp thông lệ quốc tế

Mức giá hợp lý là vấn đề quan trọng để đàm phán với các trái chủ thành công. Ảnh: Hoài Anh.

Cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu TPDN

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế vừa được Chính phủ ban hành.

Điểm mới đáng chú ý tại Nghị định số 08/2023/NĐ-CP là quy định: đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp DN phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư, DN có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Việc đàm phán phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; DN phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Nhận định về vấn đề này, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, thời gian vừa qua, nhiều DN lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như BĐS.

“Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường TPDN trầm lắng, khá nhiều DN phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán”, Hội Môi giới BĐS nhận định.

Sở GDCK Hà Nội (HNX) vừa công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/1/2023. Theo đó, có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS - xây dựng.

Báo cáo về thị trường TPDN của Fiin Ratings cũng cho thấy, hai tháng đầu năm 2023, ngành BĐS chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của một DN BĐS.

Trong khi đó, năm 2023, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn, khoảng 205.000 tỷ đồng, trong đó có 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS.

Theo đó, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng BĐS tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu TPDN, giúp các trái chủ có thêm lựa chọn.

Định giá chính xác BĐS là vấn đề mấu chốt

Tuy nhiên, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay DN, mà các DN cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, DN cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, DN vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.

Do đó, DN phát hành cần phải có mức định giá nào để trái chủ đồng ý, mức giá hợp lý là vấn đề quan trọng để việc đàm phán với các trái chủ suôn sẻ, thành công trong bối cảnh hàng ngàn trái chủ có các nhu cầu, quyết định khác nhau. Điều này cho thấy, việc định giá chính xác BĐS để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu".

Theo Hội Môi giới BĐS, hoán nợ trái phiếu bằng BĐS sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, DN phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu BĐS với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ; nguy cơ DN phát hành đẩy giá BĐS lên cao để cấn trừ nợ. Do vậy, trái chủ cần phải định được giá BĐS hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi, đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.

Bình luận về điểm mới này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, quy định cho phép DN phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho DN ở thời điểm này, đồng thời, mở ra cơ hội cho DN có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên DN và trái chủ.

Cùng với đó, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định 08 cũng sẽ giúp các DN BĐS đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh bế tắc, mở ra cho họ hy vọng, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung.

Liên quan đến những điểm mới của Nghị định này, Fiin Ratings kỳ vọng các chính sách mới hiện nay, bao gồm Nghị định 08 về trái phiếu riêng lẻ và Nghị quyết 33 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vừa ban hành của Chính phủ sẽ là nền tảng tạo điều kiện cho các thành viên thị trường thực hiện hoạt động tái cấu trúc nợ cũng như hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận nguồn tín dụng mới khi các biện pháp cho vấn đề pháp lý bất động sản được triển khai.

Cùng theo số liệu từ Fiin Ratings, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 ước tính ở mức 235 nghìn tỷ đồng, trong đó, các DN BĐS có số dư trái phiếu sẽ đến hạn ở mức 100 nghìn tỷ đồng. Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36,2 nghìn tỷ đồng vào quý 2 và 35,4 nghìn tỷ đồng vào quý 3.