Tranh cãi về thời hạn sở hữu nhà chung cư

15:28 | 04/10/2022

(HQ Online) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Một nội dung quan trọng tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang thu hút sự quan tâm của của người dân, nhà đầu tư cũng như các chuyên gia kinh tế là việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Sửa đổi giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, chung cư
Nghị định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Nhiều đề xuất nhằm kéo giảm giá nhà chung cư
Quy định Ban quản trị nhà chung cư: Vừa ban hành đã bất cập
Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng. 	Ảnh: H.A
Quyền sở hữu tài sản là nhà chung cư của người dân được pháp luật dân sự bảo vệ. Ảnh: H.A

Không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án: không quy định thời hạn sở hữu nhà chung và có quy định về thời hạn.

Việc quy định về thời hạn được đề xuất theo bốn hướng: sở hữu trong 70 năm; nếu xây trên đất thuê thì thời hạn sở hữu bằng thời hạn sử dụng đất thuê; sở hữu dài hạn; quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

"Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn là không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Quy định này, theo ông Châu, dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”, điều này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị”.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Lấy dẫn chứng việc thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, đại diện DN này cho rằng, các tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian, trong khi đó, để có sự đồng ý cải tạo chung cư của 100% hộ gia đình là rất khó khăn.

Đại diện DN này cũng cho rằng, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cư có thời hạn, còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa, còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng.

Không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư

Nhiều ý kiến cho rằng, dường như đang có sự “nhầm lẫn” trong khái niệm “thời hạn sở hữu” và “thời hạn sử dụng” nhà chung cư, cần phân biệt rõ khái niệm này để đảm bảo hài hòa lợi ich của người dân cũng như công tác quản lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư”. Do đó, không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn “quyền sở hữu nhà chung cư” vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Đồng thời nhấn mạnh, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư. Từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình thì mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Bên cạnh đó, về quyền sở hữu, theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản, quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không nên tranh luận về quyền sở hữu nhà chung cư, thay vào đó cần quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư thay quyền sở hữu.

"Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Hoài Anh